하 성 규  한국주택관리연구원 원장

2015년 11월 서울 근교의 한 아파트 단지에는 가격 담합을 유도하는 플래카드가 걸려있었다. “아파트 싸게 팔지 마세요. 싸게 팔면 다수의 자가 소유자들에게 재산상 큰 피해를 주게 됩니다”는 내용이다. 이와 유사한 가격 담합 행위는 자주 목격된다. 대전 도안신도시 아파트 프리미엄이 상한가를 치고 있는 가운데, 가격 하락을 막기 위한 입주민들의 ‘가격담합’ 움직임이 포착됐다. 그리고 지난해 8월 화성시 동탄2신도시에서 아파트 가격이 동일하게 형성되는 이른바 ‘가격 담합’이 벌어졌다. 아파트 가격담합사례는 수없이 많다.
공정거래법 제19조에는 부당공동행위 즉 담합을 “사업자가 상호 간의 경쟁을 회피하기 위해 다른 사업자와 공동으로 가격을 결정하거나 인상하기도 하고, 시장을 분할하기도 하며, 출고를 조절하는 등의 내용으로 합의해 부당하게 경쟁을 제한하는 행위”라고 명시돼 있다. 아파트가격 담합은 아파트 가격을 결정·유지 또는 변경하는 행위를 포함한다. 이러한 가격담합은 지속적으로 발생하고 있다.
시장경제는 공정한 경쟁이 근본이다. 자유공정경쟁에 입각해 시장에서 가격이 형성되는 경제가 시장경제며 이는 자본주의의 핵심적 가치다. 시장경제제도는 국가의 개입을 최소화하고 개인이나 회사 등 시장참가자들이 수요와 공급의 원리에 의해 자유로이 시장에서 거래를 하는 경제체제를 말한다. 아파트의 경우도 시장경제체제하에서는 거래의 대상임은 물론 수요와 공급의 원리가 작용된다. 즉 아파트 수요가 많으면 더 높은 가격을 주고도 사려는 사람이 많으니까 가격이 올라가고 따라서 아파트를 공급하는 사람도 더 많은 이익을 남길 수 있으므로 아파트 건설이 증대된다. 반대로 아파트 공급이 많은 경우 공급자는 더 낮은 가격에라도 아파트를 팔려고 할 테니 가격은 내려가고 따라서 공급자들은 이익이 적어지므로 아파트 건설은 줄이게 된다. 이러한 시장에서 자동적으로 경제에 필요한 재화의 수급을 조절하게 되는 경제제도를 우리나라는 채택하고 있다.
아파트 가격담합행위는 시장경제를 부정하는 행위이고 공정한 경쟁과 수요·공급의 작동을 방해하는 행위다. 아파트 담합행위는 주로 아파트 부녀회 등이 주도해 2006년에는 사회적으로 큰 물의를 일으킨 적도 있다. 당시 아파트 가격담합이 사회적 문제로 확산되면서 정부는 가격담합 아파트 단지를 대상으로 대대적인 단속을 벌이기도 했다. 가격 담합 행위는 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’에 의해 일부 처벌될 수 있다. 하지만 단속과 처벌은 거의 전무한 실정이다. 공정거래법에 담합이 확인될 경우라도 부녀회 등은 사업자나 사업자단체가 아니기 때문에 공정거래법의 처벌규정을 적용하기가 어렵다고 알려져 있다.
공정위는 사업자나 사업자 단체를 규율하는 공정법을 부녀회의 담합에 적용할 수 없다고 지적하고 공정법 적용 대상을 사업자 이외로 확대하는 것은 공정법의 근간을 바꾸는 것이기 때문에 매우 신중한 접근이 필요하다는 의견을 제시했다. 공정위는 이어 아파트시장은 완전 경쟁시장에 가깝기 때문에 일부 부녀회가 담합을 해도 전체 시장에 미치는 영향은 미미하다고 봤고 정부 대책 등으로 아파트 가격이 안정되면 부녀회 담합도 사라질 것으로 전망했다.
개인의 사적소유권과 거래의 자유를 최대한 인정해 국가의 개입 없이 수요와 공급만으로 가격을 형성하고 이를 통해 가장 합리적으로 거래해 경제가 움직이는데 필요한 재화를 생산해내는 제도를 확립해야 한다. 부녀회 등에서 아파트 가격담합 행위는 아파트시장을 왜곡함은 물론 거래질서를 어지럽게 해 선의의 피해자가 많이 발생할 수 있다.
가격담합이 아파트 매매가 상승세에서 나타나는 현상으로 인식될 수 있다. 부녀회 등에서 아파트 가격담합은 매매가격의 하한선을 정하는 것으로 집단 이기주의에서 비롯된 것이다. 해당 집단의 이익에만 집착한 나머지 전반적인 시장 질서를 왜곡함은 방치해 둘 수 없는 중대한 사회경제적인 문제다. 비록 아파트소유자들이 가격담합을 통해 매매가격을 일정 수준 이하로 팔지 말자는 노력은 경험상으로 큰 효과를 보지 못한 것으로 알려져 있다. 우리 모두 공정한 거래와 수요 공급의 원리에 따라 아파트 시장이 안정되도록 해야 하고 정부도 아파트담합을 예방하고 처벌하는 제도를 정착시켜야 한다.