회계법인 청   TEL: 02-834-7889
세무법인 청솔   TEL: 02-3448-0009

공동주택 회계처리기준 해설서(14)
운영성과표(관리손익)

1. 일반적인 개념
일반적으로 인정하는 기업회계기준에서는 운영성과표를 손익계산서로 지칭한다. 공동주택 단지는 영리법인과 달리 이익을 많이 내려는 것이 목표가 아닌 비영리법인이다. 따라서 손익계산서란 용어가 공동주택 단지와는 맞지 않아 운영성과표란 용어를 사용한다.
운영성과표는 일정기간 동안 발생한 모든 수익과 비용을 보고하는 재무제표의 하나다. 회계기간 동안 관리주체가 공동주택관리서비스를 제공하거나 부대활동을 수행하기 위해 지출한 비용과 이를 위해 입주자 및 제3자로부터 회수한 수익을 적정하게 표시해야 한다.

2. 관리손익
운영성과표의 내용은 관리수입과 이에 대응하는 관리비용이 있다.
관리수익은 관리비, 장기수선충당금 그리고 사용료 등에 대한 고지를 통해 입주자 등에게 부과한 수입이다.
관리비용은 관리주체가 공동주택관리서비스를 제공함으로써 발생한 비용으로 관리비, 장충금 그리고 사용료 등의 합계액을 의미한다. 관리비용으로는 공용관리비와 개별사용료로 나눠진다. 공용관리비는 일반관리비(인건비, 제사무비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비, 그 밖의 부대비용), 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 지능형 홈네트워크 설비유지비, 수선유지비, 위탁관리수수료가 있다. 개별사용료로는 난방비, 급탕비, 가스사용료, 전기료, 수도료, 정화조오물수수료, 생활폐기물수수료, 입주자대표회의 운영비, 건물보험료, 선거관리위원회 운영비, 장충금이 있다.
관리수익에서 관리비용을 차감하면 관리이익 또는 관리손실이 산출된다. 공동주택 단지의 회계는 관리손익이 제로가 되는 것을 목표로 한다. 관리이익이 많이 발생하는 것은 관리비의 부과가 실제 사용액에 비교해 많았다는 것을 의미하고, 관리손실이 발생하는 것은 실제 발생한 관리비에 비교해 관리비의 부과가 적었다는 것을 의미한다.
이러한 관리손익을 최소화해야 입주민과 사용자의 만족도가 높아진다. 따라서 공동주택 단지는 관리손익의 최소화를 위한 합리적이고 균형감 있는 관리비의 부과가 제일의 목표라고 할 수 있다.

3. 관리비 등의 납부 및 공개
의무관리대상 공동주택의 입주자 등은 그 공동주택의 유지관리를 위해 필요한 관리비를 관리주체에 납부해야 한다. 이에 따른 관리주체는 관리비, 사용료 등, 장충금과 그 적립금액 그리고 그 밖의 사항의 내역(항목별 산출내역을 말하며 가구별 부과내역은 제외한다)을 해당 공동주택 단지의 인터넷 홈페이지 또는 관리주체가 운영·통제하는 웹사이트 그리고 해당 공동주택 단지의 관리사무소나 게시판 등과 국토교통부 장관이 구축·운영하는 공동주택관리정보시스템에 공개해야 한다.

4. 장기수선비
장기수선비는 관리주체가 장기수선계획에 따라 주택의 소유자에게 부과하는 금액이다. 공동주택관리법 제30조에서는 장기수선계획을 수립하는 자는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 장기수선계획을 수립해야 한다. 이 경우 공동주택의 건설비용을 고려해야 한다. 즉 장기수선계획에 의한 지출 예상액이 해당 공동주택 단지를 철거하고 재건축하는 비용과 상호 비교해 입주민 등에 이익이 되는 방향으로 장기수선을 실시해야 한다.
따라서 공동주택 단지의 준공일이 30년 이상 되는 경우에는 안전진단을 받을 수 있다. 안전진단의 결과가 D등급 이상을 받으면 해당 공동주택 단지는 정밀안전진단을 통해 재건축사업을 할 것인지, 리모델링사업을 할 것인지를 수익과 비용 등을 고려해 입주민들이 의사결정하게 된다.