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집합건물법 일부 개정안 법제사법위원회 상정
공용부분 변경 의결요건 구분소유자 3분의 2 이상으로 완화될 듯

기사승인 [1147호] 2019.11.27  14:46:02

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‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)’ 일부 개정안이 지난 11일 국회 법제사법위원회에 상정됐다. 이에 대해 법사위 권태현 전문위원이 검토보고서를 제출, 개정안의 취지와 내용을 설명했다.
앞서 정부는 지난 7월 국회에 ▲상가건물 구분점포 성립요건 완화 ▲분양자에게 최초 관리단집회 통지의무 부과 ▲공용부분의 변경을 위한 의결요건 변경 ▲수선적립금 규정 신설 ▲관리인 선임 등 관련 규정 정비 ▲관리인의 장부 작성·보관의무 및 회계감사 ▲지자체장에 대한 회계감사에 관한 사항 등 보고 ▲의결권 행사 규정 정비 등을 내용으로 하는 집합건물법 개정안을 발의했다. <관련기사 제1132호 2019년 8월 7일자 게재>
권 위원은 우선 개정안 중 상가건물의 구분점포 성립요건에서 ‘바닥면적 합계 1,000㎡ 이상’ 요건을 삭제토록 한 부분이 일반사무용 건물과의 형평성, 소상공인 편의성 등을 고려해 타당하다고 판단했다. 
다만 집합건물에서 개별 점포가 이용상의 독립성을 이유로 무한정 구분돼 무분별하게 구분소유권이 인정되는 것을 방지하기 위해서는 구분소유권을 인정받기 위한 최소한의 요건을 설정하는 방안이나 실태조사 후 대통령령에 면적의 범위를 위임하는 방안도 고려해야 한다는 의견을 제시했다.
분양자에 대해 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 때 구분소유자에게 관리단집회 소집할 것을 통지토록 하고, 구분소유자가 통지를 받은 날부터 3개월 이내 관리단집회를 소집하지 않은 경우에는 분양자가 직접 관리단집회를 소집토록 한 부분에 대해서도 “관리단집회의 개최 가능성을 높이고 관리단에 의한 관리 개시가 조속히 이뤄질 것”이라며 타당성을 인정했다.
공용부분 변경을 위한 의결요건을 ‘구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상’ 결의로 완화하고, 권리변동이 있는 공용부분 변경요건은 ‘구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의’로 완화한 것에 대해서는 과중한 의결요건 때문에 노후화된 건물을 적정시기에 리모델링하지 못하는 문제를 해결하고자 하는 입법취지에 공감하면서도, 의결권의 수까지 동일하게 완화하는 것이 타당한지 검토가 필요하다는 의견을 내놨다.
권 위원은 “명시적 규정은 없으나 집합건물의 구분소유권 및 대지사용권의 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 대해서는 구분소유자 전원의 동의가 필요하다는 것이 판례의 입장”이라며 “개정안에서 구분소유권 및 대지사용권의 변동을 일으키는 사항에 대한 의결 조건으로 ‘건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 경우’를 붙였는데 반대로 ‘건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것이 아닌 경우’에는 의결요건을 ‘구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상’ 결의에 따를 것인지 아니면 현행 판례의 입장대로 구분소유자 전원의 동의를 얻어야 하는지 모호한 측면이 있다”고 설명했다.
관리단으로 하여금 규약에 달리 정하는 바가 없으면 관리단집회 결의에 따라 수선계획을 수립하고 수선적립금을 징수해 적립토록 한 부분에 대해서는 적립금 관리 투명성, 적기 수선의 측면에서 타당하다고 봤다. 
구분소유자가 2인 이상일 때도 관리인을 선임하도록 의무화한 부분에 대해서는 구분소유자가 10명 미만의 소수인 경우에도 관리인을 두도록 의무화하는 것이 과도한 사적 자치에 대한 개입이 아닌지 심사할 필요가 있다고 봤으며, 전유부분이 50개 이상인 건물 관리인으로 선임된 자에게 자신의 선임사실을 관할 지자체에 신고토록 한 것에 대해서는 선임의무 강제, 집합건물 관리인을 공적으로 특정하는 측면에서 긍정적으로 평가했다. 
다만 공동주택법상 관리사무소장을 지자체장에게 신고토록 하고 소장 업무의 부당한 간섭에 대해 지자체장이 조사하거나 필요한 명령 등의 조치를 할 수 있는 등 실질적으로 소관청이 소장의 업무 적정성을 확보하기 위해 개입할 수 있는 방안을 마련하고 있는 것과 달리 개정안은 단지 소관청이 관리인에 대한 신고만을 받도록 규정하고 있어 부족하다고 봤다.
관리인이 없는 경우 구분소유자, 점유자, 분양자 등 이해관계인으로 하여금 법원에 임시관리인을 청구토록 한 부분 등에 관해서는 건물관리의 공백을 방지하는 측면에서 적절하다고 봤으며, 관리인의 권한과 의무에 ‘소음·진동·악취 등을 유발해 공동생활의 평온을 해치는 행위의 중지요청 또는 분쟁조정절차 권고 등 필요한 조치를 하는 행위’를 추가한 것 역시 층간소음 등 공동생활의 평온을 해치는 행위로 인한 분쟁을 빠르고 원만하게 해결할 수 있다는 측면에서 긍정적으로 봤다.
관리인의 사무보고 대상에 구분소유자 외 점유자를 추가한 것에 대해서는 점유자(임차인, 전세권자 등)가 실제로 관리인의 건물 관리행위로부터 직접적인 영향을 받고 관련 비용을 부담하는 경우가 대부분인 점을 고려해 타당하다고 평가했다. 
또 전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인으로 하여금 사무 관련 모든 관련 거래행위에 대한 장부를 작성토록 하고 해당 회계연도 종료일로부터 5년간 보관토록 한 것, 전유부분이 150개 이상인 집합건물 관리인으로 하여금 의무적으로 회계감사를 받도록 한 것 등에 대해서는 공동주택관리법 및 유통산업발전법에 따른 회계장부 작성 등 의무가 대규모 집합건물인 공동주택과 점포에만 적용되고 있는 점을 고려해 적용 대상을 소규모의 공동주택이나 점포 등의 집합건물로 확대해 관리비 운용 투명성을 제고하는 점에서 적절한 입법이라고 평가했다.
다만 개정안은 의무적 회계감사대상과 임의적 회계감사대상 모두 대통령령으로 그 범위를 다시 한정할 수 있도록 한 점을 지적, 공동주택관리법에서는 대상을 법으로 확정하고 그 방법만을 대통령령으로 위임한 점을 고려해 대통령령 위임범위를 결정할 것을 제안했다. 
이 밖에도 권 위원은 지자체장에 대한 회계감사 및 수선적립금에 관한 사항 보고, 구분소유자 승낙을 받은 점유자의 의결권 행사 등의 기타 개정안에 대해 “집합건물에 대한 투명하고 원활한 관리제도를 확립해 국민의 안정적인 주거·영업 환경을 조성하기 위한 여러 가지 내용이 포함돼 있으며 그 입법의 필요성과 타당성은 대체로 인정된다”고 설명했다.
 

김남주 기자 knj@hapt.co.kr

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