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집합건물법 개정 완료 공용부분 변경 의결요건 완화

기사승인 [1155호] 2020.01.22  11:07:50

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- 9일 개정안 국회 본회의 통과, 내년 1월 10일부터 시행

 

 

<완화>

■ 상가건물 구분점포 성립요건 중 ‘바닥면적 1,000㎡ 이상’ 삭제
■ 공용부분 변경 위한 관리단집회 의결정족수 ‘구분소유자 및 의결권의 3분의 2 이상 결의’ 
■ 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의성립 간주요건 ‘구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상 결의’ (재건축 등 일부사항 제외)

 

<신설>

■ 구분소유권 및 대지사용권 내용에 변동 일으키는 공용부분의 변경 위한 관리단집회 의결정족수 ‘구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상 결의’ 
■ 분양자의 ‘최초 관리단집회 3개월 이내 소집’ 통지 의무
■ 전유부분 50개 이상 건물 관리인 ‘선임사실 신고의무’ 및 ‘임시관리인 선임 청구제도’
■ 회계감사 실시(전유부분 150개 이상 ‘매년 1회 이상’, 전유부분 50개 이상 150개 미만 ‘구분소유자·점유자 5분의 1 이상 요구 시’) 
■ 수선계획 수립 및 수선적립금 징수·적립 가능 
■ 관리위원회 위원 임기 2년의 범위에서 규약으로 지정
■ 구분소유자 승낙 받은 점유자의 관리단집회 참석 및 의결권 행사 가능

내년부터 집합건물 공용부분 변경 시 구분소유자 및 의결권의 3분의 2 이상 결의로 결정할 수 있게 된다. 또한 전유부분 150개 이상 집합건물은 매년 의무적으로 회계감사를 실시해야 한다.
지난 9일 이 같은 내용을 포함한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 일부 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 
이번 개정안은 지난 2018년 10월 1차 입법예고, 지난해 1월 2차 입법예고를 거친 뒤 지난해 7월 정부 제안으로 발의된 것으로, 집합건물 공용부분의 변경 결의 및 서면·전자적 방법에 의한 결의의 의결정족수를 합리화하고 전유부분이 일정 수 이상인 집합건물의 관리인은 감사인의 회계감사를 받도록 하는 등 집합건물 관리 합리화 및 투명성 제고에 중점을 뒀다.
이번에 개정된 주요사항은 ▲상가건물 구분점포 성립 위해 필요한 ‘바닥면적 1,000㎡ 이상’ 요건 삭제 ▲분양자의 ‘최초 관리단집회 3개월 이내 소집’ 통지 의무 신설 ▲공용부분 변경에 관한 관리단집회 의결정족수 요건 ‘구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상 결의’로 완화(단, 건물 노후화 억제 등 위한 공용부분 변경으로서 구분소유권 및 대지사용권 내용에 변동 일으키는 경우는 ‘구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상 결의’) ▲서면 또는 전자적 방법에 의한 결의성립 간주요건 ‘구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 결의’ 완화(재건축 등 일부사항은 기존과 같이 ‘구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상 결의’) ▲전유부분 50개 이상인 건물 관리인에 대한 선임사실 신고의무 신설 및 임시관리인 선임 청구제도 신설(관리인 없으면 세입자, 분양자도 청구 가능) ▲전유부분 150개 이상 집합건물은 매년 1회 이상 의무적으로 회계감사 실시(소유자 및 세입자 3분의 2 이상 결의로 연도별 면제 가능) ▲전유부분 50개 이상 150개 미만 집합건물은 구분소유자 및 점유자의 5분의 1 이상 요구 시 회계감사 실시 및 감사 결과 구분소유자 및 점유자에게 보고 의무 신설 등이다.
이 밖에도 관리단집회 결의에 따른 수선계획 수립 및 수선적립금 징수·적립, 관리인 권한 및 의무 조정(▲공용부분의 보존·관리 및 변경 위한 행위→공용부분의 보존 및 공용부분의 관리·변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위 ▲소음·진동·악취 등을 유발해 공동생활의 평온을 해치는 행위의 중지요청 또는 분쟁조정절차 권고 등 필요한 조치 권한 신설 등), 관리위원회 위원의 임기 2년의 범위에서 규약으로 지정, 구분소유자 승낙 받은 점유자의 관리단집회 참석 및 의결권 행사 가능, 회계감사 미실시 및 방해 시 과태료 500만원, 관리인의 관리비 사용내역 미보고 또는 거짓보고 시 과태료 200만원으로 상향 등에 관한 사항이 규정됐다.
다만 당초 정부안에 포함돼 있던 ‘관리인의 회계서류 작성·보관·공개의무 조항’과 ‘지자체장의 감독권한 신설’ 등 일부 내용은 이번 개정 대상에서 제외됐다. 
법무부는 “해당 내용은 법사위 제1소위에서 이견이 해소되지 않아 계속 심사 중으로 해당 내용이 국회에서 통과할 수 있도록 지속 추진할 계획”이라고 설명했다.

‘권리행사 요건 완화’
‘공적 개입 확대’ 초점

법무부 등은 이번 집합건물법 개정을 위해 지난 몇 년간 집합건물 관리현장 의견수렴에 수차례 나서는 등 신중을 기해온 바 있다. 특히 지난 2018년 서울시와 공동으로 집합건물법 개정을 위한 현장 정책간담회를 개최하고 법무부가 마련한 개정안을 토대로 오피스텔 소유자 및 관리자, 상가 입점주, 주택관리업자, 회계사, 해당 분야 변호사 등이 모여 공개적으로 의견을 주고받는 기회를 가졌다. <관련기사 제1087호 2018년 8월 27일자 게재>
이 자리에서는 특히 집합건물 소유·점유자들의 권리행사 요건 및 절차 등이 과도하게 제한된 점과 투명한 관리 운영을 위한 공적 개입이 부족한 점이 주요 쟁점으로 다뤄졌다.
정책간담회에 참여한 오피스텔 소유주는 “관리단을 구성하고자 집합건물법상 관리단집회 소집 청구요건을 어렵게 충족했지만 상가와 혼합된 오피스텔이라는 이유로 무효화돼 오피스텔 관리단집회 개최를 위한 관리규약 개정에 다시 나서야 했다”며 권리행사 요건 및 절차의 현실화를 요청했다.
지난해 2월에는 한국집합건물법학회가 ‘집합건물의 투명하고 효율적인 관리와 집합건물법 개정안’을 주제로 학술대회를 개최하고 해당 분야 전문가들 간 집합건물 회계감사의 한계와 보완점, 최초 관리규약 설정상의 문제점과 개선방향 등을 논의했다. <관련기사 제1111호 2019년 2월 27일자 게재>
이 자리에서 법무부 관계자는 개정 방향에 대해 “관리현장 및 전문가 의견을 수렴해 집합건물의 투명성을 강화하는 측면에서 보완이 이뤄질 예정”이라며 “구체적으로 관리단집회 개최요건 현실화, 관리인 책임성 강화, 회계감사 실시 등을 골자로 한다”고 밝혔다.
법무부가 이처럼 집합건물 관리현장 및 전문가들의 개선 요구사항을 개정에 일정 수준 반영함으로써 그간 지적돼 온 관리 운영상 문제점을 어느 정도 해소할 수 있을 것으로 보인다.
법무부는 “이번 개정으로 관리비를 투명하게 사용해 청년·서민의 주거·영업 비용을 절감하고 소상공인들이 자유로운 형태의 매장을 소유·운영하며 노후건물의 가치를 높이는 리모델링 등이 원활하게 이뤄지는 등 합리적이고 투명한 집합건물 관리제도를 정착할 수 있을 것으로 기대한다”고 전했다.
 

김남주 기자 knj@hapt.co.kr

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