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요즘 신축아파트는 지하에 주차장을 조성하고 1층에는 차 없는 단지가 대부분이다. 지상 공간에는 조경이 중요하게 여겨지면서 산책로, 분수대 등이 조성된다. 집 앞에 커다란 나무가 자라고 물이 상시로 흐르는 자연공간에서 아이들이 마음껏 뛰어놀 수 있도록 설계, 시공하는 것이다. 이때 조경을 인공적으로 조성하면서 하자가 발생하기도 한다. 아파트 조경수는 인공지반 위에 조성된다. 국토교통부가 고시하는 조경기준에 따르면 인공지반조경이란 인위적으로 구축된 건축물이나 구조물 등 식물생육이 부적합한 불투수층의 구조물 위에 자연지반과 유사하게 토양층을 형성해 그 위에 설치하는 조경을 말한다. 건축물의 옥상(지붕을 포함한다)이나 포장된 주차장, 지하구조물 등과 같은 곳이다.최근 아파트들은 지하주차장 상부에 이러한 인공지반을 조성하고 조경수를 식재한다. 이 경우 하부층으로 물이 침투하는 것을 방지하기 위해 방수층을 시공해야 한다. 인공지반 위에 조경물을 식재하는 경우 식물의 뿌리가 하부구조물에 침투해 균열을 일으킬 수도 있다. 그러면 하부층으로 누수가 발생하므로 방수층을 보호하는 방근성능(방근재 설치)을 동시에 갖추고 있어야 한다. 이는 위 조경기준 제17조에 ‘옥상 및 인공지
이정은의 하자 이야기
이정은 변호사
호수 1359
2024.04.22 09:04
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아파트 화단의 나무에 어느새 새잎이 돋아나고 꽃이 핀다. 도시 생활을 하면서 멀리 꽃구경을 나가지 않아도 내가 사는 공간에서 계절의 변화를 만끽할 수 있다. 요즘 신축 아파트들은 대부분 지하공간에 주차장과 차량 진입로를 두고 아파트 1층은 차가 없는 공간으로 꾸민다. 1층은 마치 공원처럼 산책로와 조경수들이 조성돼 입주민들이 쉴 수 있는 공간을 마련한다.건축법은 면적이 200㎡ 이상인 대지에 건축하는 건축주는 용도지역 및 건축물의 규모에 따라 대지에 조경이나 그 밖에 필요한 조치를 하도록 규정하고 있다(건축법 제42조 대지의 조경). 관련법령에 따라 공동주택 건축 시 조경이 필수적으로 조성돼야 한다. 현대 도시에서 아파트는 단순히 주거 공간뿐만 아니라 각종 편의시설과 녹지공간까지 제공하도록 건축되고 있다. 아파트 조경은 아파트의 경치·풍광을 아름답게 조성해 입주민들의 삶의 질을 향상시키는 핵심요소로 현대 건축공사의 중요한 의미를 담고 있다. 조경공사에도 하자가 발생한다. 조경공사는 집합건물법상 건물의 기능상 또는 미관상의 3년차 하자에 해당한다. 아파트 하자소송을 진행해 보면 준공도서상의 조경수를 식재하지 않은 하자(조경수 미식재), 조경수가 고사(枯死)해
이정은의 하자 이야기
이정은 변호사
호수 1357
2024.04.09 09:00
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건조한 겨울철에는 공동주택 화재 사고가 종종 일어난다. 지난해 12월 한 아파트 화재로 대피공간인 피난계단에서도 사망자가 발생했다. 소방 당국은 아파트 피난계단의 방화문이 닫혀있지 않아 피해가 커진 것으로 파악했다. 방화문은 항상 닫힌 상태로 유지돼야 하고 연기 또는 불꽃·열에 의해 닫히는 구조로 설치돼야 하는데 방화문이 열려있는 상태였다는 것이다. 이런 사고 때문에 소방청은 피난계단 상에 물건을 적재해 두지 말 것, 방화문에 설치된 자동폐쇄 장치 등을 적절하게 유지 및 관리할 것을 요구한다. 방화문이란 화재의 확대, 연소를 방지하기 위해 건축물의 개구부에 설치하는 문이다. 아파트에는 각 세대의 출입문(현관문), 층별 계단실, 세대 대피소 입구에 설치돼 있다. 화재 시 방화문 자체가 제 성능을 하지 못했다면 이는 하자에 해당할 것이다. ‘건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙’에 따르면 방화문은 성능에 따라 구분하고 있다. 연기 및 불꽃을 차단할 수 있는 시간이 60분 이상이고 열을 차단할 수 있는 시간이 30분 이상인 방화문을 ‘60분+방화문’, 연기 및 불꽃을 차단할 수 있는 시간이 60분 이상인 ‘60분 방화문’, 연기 및 불꽃을 차단할 수 있는
이정은의 하자 이야기
이정은 변호사
호수 1355
2024.03.29 09:14
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최근 구축 아파트를 리모델링하는 사례가 많고 신축 아파트도 일부 공사를 벌여 입주자의 취향을 반영하기도 한다. 이런 건축 공사를 해본 경험이 있다면 공사비 중에서 인건비, 즉 노무비가 차지하는 부분이 상당히 크다는 점을 알게 된다. 직접공사비는 재료비와 노무비의 합계다. 재료비의 비중이 큰 경우도 있고 노무비의 비중이 큰 경우도 있다.아파트 하자소송에서도 노무비에 관한 다툼이 있다. 아파트에 하자가 발생할 때 입주민들은 하자에 대해 보수를 요청할 수 있다. 또는 보수가 불가능한 경우나 하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용을 요하는 경우에는 하자로 인해 입은 손해의 배상을 금전으로 구할 수 있다. 법원은 하자보수에 갈음하는 손해배상금은 하자가 없이 시공됐을 경우 공사비와 실제 시공상태의 공사비 차액으로 계산한다. 이 공사비의 차액이라는 개념에 착안해 시행사와 시공사에서는 액체방수 두께 부족, 타일 뒷채움 부족 등 특정한 손해배상의 경우 노무비는 손해배상금에서 제외돼야 한다고 주장한다.예를 들어 지난 회차에서 설명한 타일 뒷채움 부족 하자(타일 뒷면의 모르타르 바름을 부족하게 시공한 경우)에서 시공사는 이렇게 주장할 수 있다. “타일공사를 하는 경우 소운반
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이정은 변호사
호수 1353
2024.03.15 16:00
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최근 입주한 아파트에서 일어난 일이다. 세대 내 화장실 벽타일이 깨져 금이 가 있는 곳이 많다. 갑자기 ‘펑’ 소리가 나면서 타일이 깨지거나 깨진 부위 주위로 타일이 들뜬다. 어떤 세대는 균열이 심해지면서 한꺼번에 쏟아져 내리기도 한다. 사람이 있을 때 사고가 났다면 위험천만한 상황이다. 하루에 여러 번 사용하는 화장실이라 더 불안하다. 아파트 내 타일이 시공되는 곳은 많다. 화장실뿐 아니라 세대 내 세탁실이 설치되는 다용도실과 발코니, 주방 등 물을 사용하거나 물이 접촉될 우려가 있는 곳은 타일이 시공된다. 공용부에는 계단실 및 승강기 홀 등 사람이 수시로 드나드는 곳에 타일이 시공된다. 타일 하자는 겨울철에 많이 발견된다. 기온이 떨어지면서 타일 바탕 면의 콘크리트가 수축하게 되면서 그 위에 시공된 타일에 금이 간다.공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준에 따르면 제18조 ‘타일에서 균열, 파손, 탈락 또는 들뜸 등의 현상이 확인되거나 배부름 또는 처짐 등의 현상이 발생하는 경우에는 시공하자로 본다’고 규정하고 있다. 타일 하자는 공동주택관리법의 2년 차 하자다. 하자담보책임기간 이내라면 시공사에 보수청구를 할 수 있다. 화장실 벽체의 일부
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이정은 변호사
호수 1351
2024.03.01 09:00
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아파트가 노후화된 지역에서 재건축, 재개발 이슈가 한창 전개되고 있다. 오래된 아파트의 입주민들은 조합을 설립해 아파트 신축 사업을 시행한다. 지역주택조합을 만들어서 할 수도 있다. 동일지역 범위에 거주하는 주민이 조합을 설립해 아파트 신축 사업을 시행하는 것이다. 조합아파트들은 조합이 사업 승인절차, 시공사 선정 등의 업무를 진행하는 분양자가 돼 아파트를 신축하고 이후 조합원들이 새로 지어진 아파트의 입주민이 된다. 통상 아파트가 신축되면 세대수가 늘어나게 되므로 일반분양을 함께 진행해 조합원과 비조합원이 함께 입주민이 되는 경우가 많다. 대부분 조합아파트의 조합은 사업이 진행돼 아파트 입주가 시작되고 나면 해산한다. 입주 시작 후 입주자대표회의가 결성되면 아파트 입주민을 대표하는 주체는 입대의가 돼 하자소송을 진행해도 문제가 없다. 그러나 아파트 입주 후에도 조합이 해산하지 않고 일반분양자인 비조합원과 함께 입주민을 구성하고 있는 경우 아파트 하자처리에 관해 갈등이 빚어지는 경우가 있다. 집합건물법 제9조 제1항에는 ‘건물을 건축해 분양한 자(분양자)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(시공자)는 구분소유자에 대해 담보책
이정은의 하자 이야기
이정은 변호사
호수 1349
2024.02.14 09:24
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우리 집 내부 영상이 인터넷상으로 떠돌아다닌다면? 아파트 ‘월패드 해킹’ 사건이 떠들썩한 적이 있다. 당시 경찰조사에 따르면 해커는 638개 단지의 월패드와 중앙관리 서버를 해킹해 40만여 세대의 사생활 영상과 사진 일부를 유출했다. 집 내부의 모습을 담은 동영상을 다크웹에서 판매하려는 시도도 있었다. 가장 사적인 공간의 노출로 인해 입주민들은 불안에 떨 수밖에 없다. 그런데 월패드가 해킹되면 동영상 노출의 피해만이 아니다. 해커가 우리 집의 현관문을 열고, 집 안의 조명과 가스를 마음대로 조작할 수도 있다. 당하는 입주민은 공포에 떨게 될 것이다. 이러한 범죄가 가능한 것은 요즘 아파트 벽면에 필수적으로 설치된 월패드를 통해서다. 월패드는 기존 인터폰의 기능을 하던 패드 형태의 기기다. 최근에는 방문객 확인, 현관문 개폐의 인터폰 기능 이외에도 집안의 난방, 조명, 가스 등을 비롯한 집안의 주요 기기들을 제어하는 역할을 하면서 ‘지능형 홈네트워크’로 통칭한다. 이런 해커들은 물론 형사처벌 대상이다. 아파트 내부의 기기인 지능형 홈네트워크를 통한 범죄가 일어나면서 시스템의 설치 및 기능에 관해 분양자 및 시공사들에 손해배상책임이 검토되고 있다. 주택건설기준
이정은의 하자 이야기
이정은 변호사
호수 1347
2024.01.26 08:59
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아파트 하자보수가 제대로 진행되지 않는다면 어떻게 해야 할까. 하자보수를 해주겠다는 건설사를 믿고 조금 더 기다려볼까? 소송을 진행할까? 입주민들 사이에 의견이 엇갈릴 수 있다.소송을 고려하고 있다면 일정한 시일 내에 결정을 내려 권리를 행사해야 한다. 법령에서 규정하고 있는 제척기간 때문이다. 집합건물법 제9조와 각 시행령에서는 (하자)담보책임의 존속기간을 규정하고 있다. 마감공사의 하자 2년, 목공사, 창호공사 및 조경공사 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자 3년, 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자 5년, 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 10년이다. 제척기간이란 법률적인 권리를 행사할 수 있는 기간이다. 그 기간 안에 권리를 행사하지 않으면 권리는 소멸한다. 즉, 2년차, 3년차, 5년차, 10년차 하자의 발생 시 그 기간 안에 담보책임을 묻는 법률적 행위, 이행청구의 최고나 소의 제기를 하지 않으면 해당 하자에 대해 손해배상을 구할 수 있는 권리를 상실한다. 이행의 청구는 소를 제기하는 방법으로만 하는 것은 아니다. 그러나 담보책임을 추궁하는 이행의 청구는 하자마다, 구분소유자마다 별도
이정은의 하자 이야기
이정은 변호사
호수 1345
2024.01.06 16:00
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대부분의 아파트가 분양 이후 하자보수반(CS센터)을 운영한다. 각 세대의 하자 보수 요청을 받아 보수를 해주기 위한 것이다. 이때 입주민들과 시공사 사이에 분쟁이 발생하기 쉽다. 보수가 제때 이뤄지지 않거나 해당 부분이 보수 대상인지 견해가 엇갈리기 때문이다. 이 경우 입주민들은 통상 소송을 준비한다. 시공사는 소송은 절차가 복잡하고 시간이 많이 걸린다면서 합의를 제안하는 경우가 있다. 하자보수 합의는 시공사 측이 입주민들이 원하는 부분을 보수해주고 향후 쌍방이 소송으로 나아가지 않도록 하는 해결 방법이다. 합의는 양측이 의사 합치만 이뤄지면 그 즉시 효력을 가지므로 소송보다 시간 소요가 적다. 입주민은 빠르게 문제를 해결할 수 있지 않을까 기대한다. 그래서 시공사측의 제안을 받아들이거나 입주민 측에서 먼저 합의를 모색하기도 한다. 그러나 합의로 분쟁을 해결할 때는 다음과 같은 부분에 주의를 기울여야 한다.먼저 합의의 대상이다. 하자소송에서 손해배상청구의 대상이 되는 하자는 사용 검사 후의 하자와 사용 검사 전의 하자로 나뉜다. 사용 검사 후의 하자는 공사상의 잘못으로 균열, 뒤틀림, 처짐, 누수 등 생활의 불편을 초래하는 하자로서 보수가 필요한 하자다. 입
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이정은 변호사
호수 1343
2023.12.26 09:00
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“우리 아파트는 하자가 제대로 처리되지 않고 있다. 인근의 옆 단지는 소송을 시작했다. 우리 아파트도 소송을 검토해 보고 있다. 그런데 과연 소송을 시작하고 최종 판결까지 얼마나 걸리는가. 입주민들은 어떤 불편을 감수해야 하는가.”최근 입주한 아파트의 입주민들이 이런 질문을 많이 한다. 먼저 아파트 하자소송의 절차를 살펴봐야 한다. 아파트 하자소송은 일반적인 민사소송 절차와 같이 소장 접수로 시작된다. 소장 접수 전 아파트 측에서는 입주민들의 채권양도 절차를 거치고 입주민들의 채권을 양도받은 입주자대표회의가 원고가 된다. 원고가 된 입대의는 우리 아파트에 하자가 있음에도 피고(분양자, 시공자)가 보수의무를 이행하지 않았거나 제대로 하지 않아 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 한다는 내용으로 소장을 제출한다. 또한 통상 소송을 시작하기 전 우리 아파트에 얼마나 많은 하자가 있는지 파악해야 한다. 이를 위해 하자 예비진단을 한다. 이를 통해 적출된 하자항목별 하자현황을 토대로 소장을 작성한다. 우리 아파트의 하자에 대한 구체적인 증거 및 손해액의 입증은 소송 과정에서 진행한다. 피고인 시행사 및 건설사(분양자 및 시공자)의 답변서가 제출되면 본격적으로 하자소송의
이정은의 하자 이야기
이정은 변호사
호수 1341
2023.12.13 09:04
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아파트 하자소송은 시간이 소요된다. 소송 기간에 긴급보수를 하면 하자의 증거를 없애는 것 같고, 소송이 끝날 때까지 놔두자니 불편한 상황이다. 하자소송 중에는 하자보수를 하면 안 될까. 올여름에 있었던 사례다. 올해는 유난히 장마가 길었다. 한 달 이상이나 지속되는 장마 기간에 생각지도 못한 누수가 발생하는 경우가 있다. 아파트 누수는 다양한 양상으로 나타난다. 창호로부터 외부의 빗물이 들어오는 경우도 있고, 외벽으로부터 물이 새 나와 벽지가 모두 젖어 곰팡이가 생기기도 한다. 욕실, 주방 등에서 물이 새는 경우도 있다. 대량의 물에 노출되는 장마철에는 특히 누수가 발생하기 쉬운데 누수가 일어나면 생활에 불편한 부분이 이만저만이 아니다. 그런데 우리 아파트는 현재 하자소송 진행 중이다. 소송이 끝난 뒤 판결금을 수령해 보수하자니 시간이 소요돼 벽지 및 내부가 손상되는 등 계속된 피해가 예상된다. 이런 경우 어떻게 해결하는 것이 좋을까.누수뿐만 아니라 긴급한 하자의 경우에는 불편함을 감내하는 것보다 먼저 선보수를 실행해 계속되는 피해를 막을 수 있다. 하자보수업체가 현장 사진, 견적서, 영수증 등의 증거를 충분히 확보한 채 선보수를 하게 한다. 이후 이를 법원
이정은의 하자 이야기
이정은 변호사
호수 1339
2023.12.01 14:00
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아파트 하자와 관련된 최근 기사를 보자. 경기도의 신축 아파트 공사와 관련된 내부고발이 있었다. 조사해 보니 건물 공사는 60% 이상 진행됐는데, 기둥과 기둥 사이에 들어가는 보강용 철근을 덜 넣은 것이 확인됐다고 한다. 시공사 측은 건물 안전에는 문제가 없다고 주장했다. 입주한 새 아파트에서 문제가 생긴 곳도 있다. 새 아파트에서 철근 다발과 활처럼 휘어진 녹슨 철근이 외벽 밖으로 튀어나왔다는 것이다. 이곳 역시 시공사들은 공사를 마무리하면서 빼야 하는 자투리 철근이 튀어나온 것이라며 안전에는 문제가 없다는 입장이다.이러한 아파트에 사는 입주민들은 어떤 심정일까. 생활의 근간인 우리 집이 과연 안전한가에 대한 불안감이 든다. 위의 사례와 같이 철근 부족 혹은 불량철근이 들어가는 것은 다소 극단적인 형태의 미시공 혹은 변경시공이라 할 것이다. 아파트 하자소송을 진행해 보면 우리가 직접 눈으로 ‘잘못됐다’고 알 수 있는 하자는 사실상 그 비율이 적은 편이다. 전체 하자의 절반 이상은 눈으로 확인할 수 없는 부분에 대한 하자가 주를 이룬다. 대표적인 것이 바로 미시공, 오시공, 변경시공이다.아파트의 하자는 크게 나누면 사용검사 전 하자와 사용검사 후 하자가 있다
이정은의 하자 이야기
이정은 변호사
호수 1337
2023.11.12 09:00
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올해는 유난히 비가 잦았다. 비가 억수 같이 쏟아진 뒤에 많은 아파트에서 중요한 하자가 드러나기도 한다. 누수와 습기로 인한 피해다. 아파트 발코니로 빗물이 스며들어 와 살림살이가 다 젖는다면? 지하주차장에 물이 흥건해서 차량이 피해를 입게 된다면? 생각만 해도 아찔하다. 누수와 습기는 비단 영화 ‘기생충’의 반지하 주택에서만 발생하는 문제가 아니다. 고급 주상복합아파트에서도 종종 발생한다. 이는 아파트의 방수공사가 제대로 마무리되지 않아 발생하는 피해라 할 수 있다. 아파트와 같은 철근 콘크리트 건물에는 시멘트 액체방수가 주로 적용된다. 방수제를 물에 타서 섞은 다음 이를 시멘트 또는 시멘트와 모래를 물로 반죽한 모르타르에 섞어 방수 처리하는 것을 말한다. 액체방수는 습기나 물의 침입으로부터 콘크리트 구조체를 보호하는 기능을 수행한다. 물을 많이 사용하고 물에 노출돼 있어 방수가 중요한 부분에 이런 공사를 한다. 아파트 공용 지하 PIT 바닥 및 벽체, 지하주차장 또는 램프 바닥 같은 곳이다. 외벽, 전기실, 저수조 및 부속실, 전유 세대 욕실 바닥, 발코니 등도 마찬가지다. 방수성능을 유지하기 위해서는 일정 두께 이상의 액체방수가 시공돼야 한다. 공사과정
이정은의 하자 이야기
이정은 변호사
호수 1335
2023.11.03 15:17
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“우리 아파트에 새로 구성된 입주자대표회의가 하자소송을 진행한다면서 각 세대에 채권양도를 하라고 하네요. 해줘도 괜찮은 걸까요?”한 지인이 최근 이런 질문을 했다. 입대의 측이 ‘아파트 하자소송을 하면 하자도 보수하고 세대별로 손해배상금도 받을 수 있다’고 안내하면서 채권양도를 하라고 한다는 것. 지인은 아파트에 대한 내 권리를 무작정 타인에게 양도하는 것 같아 석연치 않다고 했다. 이렇게까지 해가면서 하자소송에 참여해야 하는지, 개인적으로 내 하자만 보수 받을 수는 없는지, 여러 가지 생각이 든다고 말했다.채권양도를 해줘도 괜찮은 걸까. 먼저 아파트 하자소송에 대한 이해가 필요하다. 구 주택법 및 공동주택관리법에서는 (하자)보수청구권자를 입주자, 입대의, 관리주체, 관리단으로 포괄적으로 규정해 하자보수청구를 효율적으로 할 수 있도록 했다. 그러나 집합건물법 제9조에 따른 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 수분양자 내지는 현재의 구분소유자에게 귀속하는 것으로 규정하고 있다. 즉 아파트에 하자가 발생하면 입대의, 관리단 등이 건설회사에 하자를 보수해 줄 것을 청구하는 것은 가능하다. 하지만 보수가 어려운 부분에 대해 금전으로
이정은의 하자 이야기
이정은 변호사
호수 1333
2023.10.19 09:00
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최근 한국토지주택공사(LH)의 아파트의 지하주차장이 붕괴하는 사고가 일어났고, 일부 아파트 주차장에서 철근이 누락된 사실이 잇달아 밝혀졌다. 시공사들은 철근은 누락됐지만 구조 안정성에는 문제가 없다는 입장이다. 정부는 건설주체들의 위법행위에 대해 행정적, 형사적 조치를 강력히 시행하겠다고 밝혔다. 철근 누락 같은 극단적인 경우가 아니라도 아파트 입주민들이 하자 문제로 불안해하는 경우가 많다. 아파트 욕실 타일에 금이 가거나 폭우 때 거실과 방의 천장과 외벽에 누수가 발생하기도 한다. 창호에 결로가 발생하고 홈네트워크 시스템은 제대로 작동하지 않는다. 입주하기 전 멋지게 완공된 겉모습으로는 확인되지 않았고 확인할 수도 없었던 사안들이 입주하고 난 뒤 연일 터져 나오는 것이다. 관리사무소에 문의했더니 “다른 집도 하자 접수를 많이 하는데 제대로 처리되고 있지 않는다”는 답변이다. ‘영혼까지 끌어모아’ 산 집인데 불량품을 웃돈 주고 산 것 같은 억울한 기분이다. 모두 아파트 하자의 사례들이다. 하자란 흠이 있다는 것으로 목적물이 그 대가로 지급한 것만큼의 가치를 갖지 못한다는 것을 의미한다. 만일 하나에 10원짜리를 10개 샀는데, 8개만 공급됐다면 2개가 부족해
이정은의 하자 이야기
이정은 변호사
호수 1331
2023.10.02 08:00