이번 호에도 중앙공동주택관리지원센터에 게시된 민원상담 중 장기수선충당금 관련 자주 하는 질문 사례와 답변을 소개합니다. 

Q 입주 후 최초로 장충금을 부과하는 시기는? 

[ 질 의 ]

2023년 7월 28일 사용승인 받고 입주한 아파트입니다.

장충금은 1년 후에 적립하는 것으로 알고 있는데, 만약 2024년 7월부터 적립해야 된다면 부과는 몇 월에 해야 하는지요?

[ 답 변 ]

공동주택관리법 시행령 제31조 제5항에 따라 장충금은 해당 공동주택이 사용검사(승인) 받은 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 “적립”하도록 규정돼 있으며 “부과”시기에 대해서는 규정돼 있지 않으므로 귀 공동주택의 경우 7월부터 “적립”해야 할 것으로 판단됩니다.

아울러 장충금은 전월 발생분을 익월에 정산하는 관리비와는 달리 앞으로 사용할 필요 비용을 미리 적립하는 것이므로, 7월 말일까지 납부하는 고지서에 장충금이 부과된 경우에 이것이 6월분을 의미하는 것이 아니므로 부과 시기가 문제될 것으로 보이지는 않습니다.

Q 장기수선계획서 작성에 대한 외부 전문가 비용

[ 질 의 ]

장기수선계획서 작성을 외부 전문가에게 맡길 경우 비용 처리 방법은?

[ 답 변 ]

공동주택관리법 제29조 제2항 및 같은 법 시행규칙 제7조 제2항에 따라 장기수선계획의 조정 주체는 ‘입주자대표회의와 관리주체’입니다. 구체적으로는 관리주체가 장기수선계획의 조정안을 작성한 후 입대의가 의결하는 방법으로 조정하므로 장기수선계획 조정안의 작성자는 ‘관리주체’입니다.

따라서 장기수선계획 조정안은 원칙적으로 관리주체가 작성해야 하는 것이며, 장기수선계획 조정안 작성 대행업체에 대한 비용을 공동주택 입주자등에게 징수한 ‘관리비’로 집행하거나 소유자에게 징수한 ‘장기수선충당금’으로 집행하는 것은 원칙에 맞지 않습니다.

다만 국토교통부 해석에 따르면 장기수선계획을 조정하는 업무가 해당 공동주택의 장수명화를 견인하는 중요한 업무이므로 이러한 중요한 업무에 대해 보다 전문적인 업체의 조정안을 통해 공동주택을 관리해 나가고자 하는 경우에는 해당 내용을 장기수선공사에 부대되는 용역으로 봐 장기수선계획에 반영(소유자의 의견을 수렴해 장기수선계획 조정절차를 거쳐야 함)한 후에 그 비용을 장충금으로 집행하는 방법은 가능합니다.

Q 스포츠센터 이익금으로 장충금 적립 가능 여부

[ 질 의 ]

강원도 소재 아파트입니다. 장충금을 사용해서 스포츠센터를 보수하는 경우 스포츠센터를 이용하지 않는 입주자의 불만이 있을 것 같아 사용자 부담으로 운영하는 스포츠센터의 이익금을 장충금으로 적립할 수 있는지?

[ 답 변 ]

주민운동시설 운영에 따라 발생하는 관리외 수익은 입주자와 사용자가 적립에 함께 기여한 잡수입으로 보는 것이 타당할 것이므로 소유자가 부담하는 장충금으로 적립하는 것은 적절하지 않을 것으로 사료됩니다.

공동주택관리법에 따른 장충금은 대상 시설의 이용 여부에 따라 부과되는 것이 아니며 장기수선계획의 수립 기준인 공동주택관리법 시행령 제31조 제3항에 따른 산식과 동 시행령 제19조 제1항 제14호에 따라 귀 공동주택 관리규약으로 정해진 요율을 적용해 세대별 부담액이 산정·부과되는 것이므로 승강기를 이용하지 않는 층에 거주하거나 차량이 없어 지하주차장을 이용하지 않더라도 해당 장기수선공사가 반영된 장충금을 납부해야 할 것으로 판단됩니다.

주민운동시설 운영에 따라 발생하는 관리외수익은 강원도 공동주택 관리규약 준칙 제73조 제3호에 따른 입주자와 사용자가 적립에 함께 기여한 잡수입으로 판단되므로 같은 조 제3호 및 제4호에 따라 우선 지출 항목, 관리비 차감, 예비비 적립으로 사용할 수 있을 것으로 판단됩니다.

Q 변압기 교체 시 상가 부문비용 배분

[ 질 의 ]

우리 단지는 2개의 주거동(약 300세대)과, 1개의 상가동(약 20개 점포) 총 3개의 동으로 구성돼 있습니다.

이중 상가동의 경우 별도의 장충금을 부과하지 않고 있습니다. 현재 장충금을 사용한 변압기 교체공사가 진행 중이며 교체하는 변압기는 3대로 주거동 동별 2개, 상가동 공용부분 1개의 변압기입니다. 상가동에 공사비용 청구 시 세대와 합산한 세대를 기준으로 면적에 따라 청구해야 하는지? 3개동으로 공사비용을 배분 후 공용부분과 상가동의 면적별로 청구해도 되는지?

[ 답 변 ]

공동주택관리법은 공동주택 관리에 관한 사항만을 정하는 법으로 상가와의 관계에 대해서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 판단해야 합니다.   

집합건물법 제16조 제1항에 따르면 공용부분의 관리에 관한 사항은 같은 법 제38조에 따라 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결합니다. 이 때 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 법 제12조에 규정된 각 공유자가갖는 전유부분의 면적 비율에 따르게 됩니다.    

또한 같은 법 제28조에 따르면 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 않은 사항은 규약으로 정할 수 있으므로, 상가와 공동주택 관리에 관한 구체적인 사항은 규약으로 정할 수 있을 것입니다. 

따라서 질의한 상가동의 공사비용 청구여부, 비용부담 등에 대한 세부적인 사항은 해당 공동주택의 특성을 반영해 별도의 규약으로 정하고 위의 절차에 따라 의결하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

 ┃한누리세무회계 대표 02-554-6488