아파트 공용부분에 물건을 적치한다거나 임의로 사용하는 등 공용부분에 대한 분쟁이 빈번히 발생하고 있으며, 이러한 분쟁의 해결을 위해 입주자대표회의 스스로 소유권에 기한 방해배제 청구를 할 수 있는 것인지 의문이 드는 경우가 많다. 이 같은 의문점에 대해 법원은 다음과 같이 판단했다.

가. 집합건물에 있어서 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우에 그 제3자에 대해 방해배제와 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구하는 법률관계는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니고 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이어서 그와 같은 소송은 1차적으로 “구분소유자”가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있다.

나. 집합건물에 관해 구분소유 관계가 성립하면 동시에 법률상 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행을 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성되고, 관리단 집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업집행과 관련해 관리단을 대표해 그와 같은 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다.

다. 구 주택건설촉진법 제38조, 구 공동주택관리령 제10조의 규정에 따라 성립된 입대의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정해 시행하는 등의 “관리 권한”만을 가질 뿐으로 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 공용부분 등의 불법 점유자에 대한 방해배제청구 등의 권리를 재판상 행사할 수 없다.

라. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 부칙 제6조에 따라서 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택건설촉진법의 특별한 규정은 그것이 위 법률에 저촉해 구분소유자의 기본적인 권리를 해하면 효력이 없으므로 공동주택 관리규약에서 입대의가 공동주택의 구분소유자를 대리해 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제청구 등의 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있더라도 이러한 규약 내용은 효력이 없다.

물론 위 판결이 2003년 선고됐고, 관련 규정이 개정됐거나 의율하는 법률이 새로 제정되는 경우가 빈번하므로 위 판결에서 적시한 규정이 현행 규정과 다르다는 점은 염두에 둬야 한다. 그러나 중요한 점은 판례의 취지이므로 유사한 분쟁이 발생한 경우 대법원은 아파트 공용부분 침해에 대해 입대의가 스스로 소유권에 기한 방해배제 청구를 할 수 있는지에 대해 대상 판결과 동일한 판단을 할 가능성이 높다는 점을 상기해야 한다. 

판결에 의하면 입대의는 관리 권한만을 가질 뿐 구분소유자의 고유 권리는 가질 수 없다. 즉 집합건물의 공용부분은 구분소유자가 지분비율로 소유하고 있기 때문에 공용부분에 관해 어떠한 침해가 발생한다면 보존행위를 제외하고는 구분소유자 과반수(관리행위일 경우)의 동의를 받아 그 침해의 방해배제를 구해야 할 뿐 입대의가 이를 대신해 권한을 행사할 수 없다.

다만 실무에서는 아파트의 공용부분의 침해에 대한 방해배제 행위를 입대의가 구분소유자의 동의 없이 단순히 입대의 의결로서 할 수 있다고 착오를 하는 경우가 많다. 이 사건에서도 아파트의 공용부분에 관해 방해 행위(불법 적치물을 쌓아두는 행위)를 했고 입대의는 입주민들의 민원에 따라 방해에 대한 방해배제 청구했다. 그러나 대법원은 입대의는 관리 권한만을 갖고 있을 뿐 소유권 방해배제청구는 행사할 수 없다고 판단해 입대의 권한의 한계를 명확히 했다. 

이 같은 취지에 따르면 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 방해배제청구 등의 권리를 입대의가 대신해 행사하는 것은 인정되지 않을 가능성이 높은 바, 입대의 실무에서 이러한 점에 특별히 유의해야 할 것이다.