권성환 변호사

법무법인(유한)강남

경기침체가 장기화된 현실 속에서 아파트 및 집합건물의 관리인 또는 관리회사는 체납관리비 징수에 골치가 아픈 경우가 왕왕 발생한다. 규모에 따라서는 1년만 미납해도 체납관리비가 상당한 액수에 이르기도 한다. 설상가상으로 관리비가 장기간 체납됐음에도 구분소유자는 연락조차 되지 않고 법원에서 경매통지가 날아와 건물관리자 입장에서 진퇴양난으로 난처한 상황이 발생할 때가 있다. 이런 경우 건물관리자 입장에서는 어떠한 조치를 미리 취해둬야 미납관리비를 징수하는데 도움이 될 수 있을까? 다음의 사례를 통해 한 가지 힌트를 얻어 보자.

A회사는 건물시설관리 용역업 등을 목적으로 설립된 법인으로서 2010. 5. OO시 소재 지하 3층, 지상 12층 ○○○빌딩의 관리단인 운영위원회와 사이에 위 빌딩의 전반적인 관리업무에 관한 위·수탁관리계약을 체결한 후 현재까지 위 빌딩을 관리해 오고 있다.
그런데 위 빌딩 중 제지01층 제비101호, 제비102호는 모두 B가 2005. 2. 4. 소유권이전등기를 마친 후 이를 소유해 왔는데 수원지방법원 안산지원 2011타경0000호로 진행된 임의경매절차에서 2013. 4. 26. C가 위 건물들을 경락받아 소유권을 취득했다.
한편 B는 이 사건 건물을 소유하고 있는 기간 동안 약 6년간 합계 1억원 가량의 관리비를 체납했고, A는 B에 대해 연체된 관리비에 대해 소송을 제기해 승소판결을 얻어 놓은 상태였다. A는 2013. 6. 17. C가 위 빌딩 각 건물들에 대한 소유권을 취득한 후에 C에 대해 B가 미납한 관리비를 청구했으나 C는 관리비는 민법상 3년의 소멸시효가 적용돼 B가 미납한 관리비 중 대부분이 소멸시효가 완성됐으므로 자신은 소멸시효가 경과하지 않은 일부에 대해서만 납부할 의사가 있다고 통지했다.
이 경우 관리회사인 A는 위 빌딩의 새로운 소유자인 C에 대해 B가 체납한 나머지 관리비에 대해서도 청구할 수 있을까?
결국 이 사건의 핵심은 A가 B에 대해 소송을 제기해 승소판결을 얻은 것이 구분건물의 새로운 소유자인 C에 대해서도 시효중단의 효력이 미치는지 여부에 있다. (관리비는 1년 이내의 기간으로 정한 금전지급을 목적으로 하는 채권으로서 민법 제163조 제1호에 의해 3년의 단기소멸시효가 적용된다)
위 사건에서도 하급심과 대법원의 판결이 서로 엇갈릴 만큼 치열한 법적공방이 있었다.
먼저 하급심에서는 위 빌딩의 각 건물을 경락받아 소유권을 취득한 C는 B로부터 시효중단의 효과를 받는 체납관리비 납부의무를 그 중단효과 발생 이후에 승계한 자에 해당해 시효중단의 효력이 C에게 미치지 않는다고 봐 C의 손을 들어줬다.
그러나 대법원은 “2010. 7. 4. 이전에 발생한 관리비채권에 대해서는 C가 각 건물의 구분소유권을 취득하기 이전에 A가 전 구분소유자인 B를 상대로 관리비의 지급을 구하는 소를 제기해 승소판결을 받았으므로 시효중단의 효력이 C에게도 미치고 특별승계인인 C가 위 빌딩의 관리규정 또는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에 따라 A에게 체납관리비를 지급할 의무가 있다”고 판시해 원심판결을 파기했다.
결국 관리회사인 A가 장기체납자인 구 소유자에 대해 미리 소송을 제기해 승소판결을 받아둔 것이 몇 년 후에 새로운 소유자에 상대로 체납관리비를 징수할 수 있게 된 결정적 원인이 됐다.(물론 이 경우 C는 공용부분의 관리비에 대한 법적 책임을 부담할 뿐이다.)
 위 대법원 판결을 통해 장기체납자의 막무가내식 전법으로 인해 마냥 속을 끓이고 있을 것이 아니라 그때그때 적절한 법적 조치(소 제기 등)를 취해 향후 분쟁에 적극적으로 대비할 필요가 있음을 확인할 수 있다. (참고 : 대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다81474 판결[관리비])
<끝>