공동주택에서 발생하는 하자분쟁을 더욱더 신속·공정하게 해결하기 위해 하자심사·분쟁조정위원회 사무국의 역할을 강화하고 조정제도보다 신속한 권리구제가 가능한 재정(裁定)제도 도입을 통해 최종적인 분쟁해결을 추구해야 한다는 의견이 제시됐다.
국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회(위원장 길기관, 이하 위원회)는 지난 21일 국회도서관 대강당에서 더불어민주당 강훈식, 이원욱 의원, 자유한국당 이현재 의원, 국토교통부 김홍진 주택정책관, 한국시설안전공단 박영수 이사장 및 산·학·연 관계자 등 내·외빈 약 200명이 참석한 가운데 ‘공동주택 하자분쟁 해결을 위한 국회 토론회’를 개최했다. 
이번 토론회는 위원회 출범 10주년을 맞아 위원회의 하자심사 및 분쟁조정제도를 통한 하자분쟁 해결의 의미를 되짚어보고, 실효성 있는 하자분쟁 해결제도로서의 발전방향을 모색하기 위해 ‘하자분쟁 해결제도의 현재를 묻고, 미래를 말하다’라는 주제로 진행했다.
시작에 앞서 길기관 위원장은 “토론회를 계기로 위원회의 발전방향을 재정비하고 보완점을 살펴 기초역량을 강화하는 등 국민의 쾌적한 주거생활 환경을 조성하기 위해 새로운 각오와 다짐의 걸음을 내딛겠다”고 인사말을 전했다. 

이어진 주제발표에서 충남대 법학전문대학원 김영두 교수는 ‘하자보수 우선의 원칙과 분쟁조정 제도의 발전방향’을 통해 “집합건물은 공동주택과 하자의 유형이 비슷함에도 불구하고 하자심사 및 분쟁조정 제도를 활용할 수 없어 소송으로 문제를 해결할 수밖에 없는 현실에서 용도에 따라 국가가 제공하는 서비스의 이용 가능성에 차이가 발생한다는 것은 국민의 관점에서 볼 때 정당화될 수 없다”며 “따라서 위원회가 제공하는 법률 서비스를 더 많은 국민들이 이용할 수 있도록 분쟁조정 대상을 확대해야 한다”고 밝혔다.
또한 분쟁조정제도를 활성화하기 위해서는 위원회의 인적·물적 독립성 확보와 함께 사무국의 역량을 강화하고, 위원회가 양 당사자의 동의 없이도 재정안을 작성, 양 당사자가 일정기간 동안 소송을 제기하지 않으면 재판상 화해의 효력이 발생하는 재정제도를 도입해 신속한 권리구제로 입주자들의 권리를 적극 보호해야 한다고 말했다. 
이어 위원회 신동철 변호사는 ‘하자심사·분쟁조정위원회의 운영절차 및 판정기준 개선방향’을 통해 “하자판정기준과 법원 건설감정실무의 하자판단 기준에 상이한 부분이 있어 사업주체와 입주자 등의 혼란이 발생하고 있으므로 하자판정기준에 없는 사항은 새로운 기준을 마련해 보완해야 할 것”이라고 설명했다. 또 “주택 품질에 대한 입주자의 관심 증대로 최근 새롭게 하자로 지목되는 소음·진동·악취 등에 대해서도 판정기준 마련이 필요하다”고 말했다.
이외에도 신 변호사는 하자심사 및 분쟁조정 절차 개선을 위해 ▲하자심사 및 분쟁조정 사건 신청 기준 일원화 ▲하자심사 및 분쟁조정 절차 시스템 개선을 통한 투명성 확대 ▲하자심사 사건의 조정회부 요건과 절차의 구체화 ▲사업주체가 하자심사 및 분쟁조정을 신청하는 경우를 고려한 제도 보완 등의 방향을 제시했다. 

재정제도 도입･분쟁조정 대상 확대･사무국 역량 강화 공감대 형성

주제발표 이후 이어진 토론회에서는 법무법인 위민 김남근 변호사를 좌장으로 하자관리체계 실정에 맞는 하자판정기준의 신속한 개편과 주택품질점검 강화 등에 대한 다양한 의견이 오갔다.
법무법인 산하 오민석 변호사는 “하자보수우선의 원칙이 보다 적극적으로 구현되기 위해서는 관련 법령의 개정보다는 위원회와 같은 대체적 분쟁해결기구의 활용을 확대하는 것이 바람직하고, 하자심사 분쟁조정제도의 활용을 저해하지 않도록 재정제도 도입을 반드시 입법화해야 할 것”이라고 말했다.
주택산업연구원 김태섭 박사는 “건설감정실무와 하자판정기준의 차이는 하자판정에 대한 혼돈 및 판정결과 편차에 따른 소송 등 각종 분쟁 발생을 야기할 가능성이 높으므로 실무 담당 부서인 국토부의 기준이 더 실용과 권위가 있어야 할 것으로 보이며 판정 시 이를 존중해야 할 것”이라면서 “하자판정기준에 대한 통일성, 객관성, 명확성 제고 관점에서 하자판정기준 개선이 조속히 필요하다”고 설명했다.
대한주택관리사협회 박병남 사무총장은 비의무관리대상 공동주택과 오피스텔 등 준주택에 거주하는 입주민들은 동일한 공동주택임에도 가구수의 차이에 따라 법 적용이 이원화되는 문제점이 있으므로 입주민의 권리구제와 가장 밀접한 하자보수 청구에 관한 영역만이라도 해당 공동주택 입주민의 권리를 의무관리대상 입주민 권리에 상응하도록 설정하고, 준주택의 하자보수 청구와 관련된 규정을 공동주택관리법에 신설해 공동주택의 하자담보책임에 관한 규정이 준용될 수 있도록 해야 한다고 강조했다.
법무법인 은율 장혁순 변호사는 “재정제도 및 전문가들이 참여하는 품질검수단 도입을 통해 하자를 예방하고, 이와 함께 기존에 시공상 하자 등에 대한 벌칙 등이 있지만 설계도서에 맞지 않는 시공 등에 대한 벌칙 및 사용검사 시 미시공에 대한 심사 강화와 함께 하자 발생 시 사업자에 대한 시정명령 및 이행강제금 부과 등에 대한 관계부처의 적극적 지도·감독이 이뤄져야 하자분쟁이 줄어 들 것”이라고 강조했다.
마지막으로 국토부 주택건설공급과 이유리 과장은 “위원회의 10년간의 축적된 데이터를 바탕으로 공동주택의 하자를 줄이고 입주자들의 권리구제를 위한 다양한 제도를 마련해 왔다”면서 “토론회에서 제기된 다양한 의견에 대해 공감하고 앞으로도 위원회가 제 역할을 다할 수 있도록 정부의 적극적인 지원과 심도 있는 논의를 통해 하자판정기준을 마련해 나가겠다”고 전했다.
하자심사·분쟁조정위원회는 공동주택의 하자 관련 분쟁을 해결하고자 지난 2009년 출범했다. 출범 초인 2010년 69건의 하자분쟁 신청 접수를 시작으로 2015년 이후에는 연간 4,000건 정도의 하자분쟁을 처리하고 있으며, 지난 7월 말 기준 위원회에 접수된 하자 분쟁 건수는 2만3,398건에 달한다.